浙江莫干山裸心谷度假村规划设计

• 名　　称：浙江莫干山裸心谷度假村规划设计

• 地　　域：浙江省德清县

• 时　　间：2011年

• 面　　积：360亩

　　“裸心”意味着回归本质，过简单的生活。它象征着全面的身心健康，从城市的繁重压力中解脱出来，重新回到自然的怀抱。利用乡土农舍改建而成的居所，提供生态自然的居住体验，强调可持续理念的高端野奢度假村，这就是裸心谷的开发模式。

　　一、裸心谷简介

　　莫干山裸心谷位于浙江省莫干山，由裸心酒店管理集团推出。之所以叫裸心，是为了迎合目前人与自然协调可持续发展的理念，为了体现远离都市浮躁纷繁，放下一切心灵负担，在自然中无压力放空的理念。

　　裸心谷在一个私人山谷中，是豪华自然养生中心，占地360亩，周边是丰茂的植被，有竹林，有村庄，有水域，环境优美空气清新，远离都市。裸心谷内建筑均为树顶别墅和夯土小屋，这些建筑的材料都是采用环保材料，其中的121间客房都分布在这些建筑中。除了住宿的设施，裸心谷还有许多用于休闲养生的设施，裸心谷内有三个室外游泳池，三个泳池中有一个可以冬季加热;裸心谷内还有可以骑自行车锻炼的自行车道和登山锻炼的登山道，以及可供旅客体验的有机农庄，让旅客接近自然在自然中锻炼养生享受自然;裸心谷内还有750平米的水疗养生中心，有的理疗中心位于竹林深处的房屋之中，景色优美，寂静安逸。

　　在休闲方面，裸心谷还针对不同人的需求在一个小湖边设有裸心小馆，裸心小馆有四个分区：茶艺、竹艺、设计、陶艺。每一个分区分别在一栋不同风格的建筑里。在不同的分区里，旅客都能得到不同的文化体验与享受，可以自己动手制作手工艺品，亲自摘茶树上新鲜茶叶或在茶艺馆里品尝“白茶”，在陶艺馆里动手制作茶壶，体验当地生活方式。

    二、裸心理念

　　——回归自然，远离现代都市忙碌生活的困扰，养身养心

　　我们很好的适应了这个我们自己建造出来的都市生活方式，但是我们不应该忘记那个真正的自己。有时，我们应该回去那个最本源的自己。赤裸裸的，回归大自然，寻回自我。

　　三、裸心谷开发模式

　　裸心谷——利用乡土农舍改建而成的居所，提供生态自然的居住体验，强调可持续理念的高端奢华度假村。

　　特色：

　　设计构思——亚洲和非洲风情的巧妙结合，把非洲的粗旷热情，以及与自然密不可分，天衣无缝的衔接在亚洲的土地上。所有建筑的设计都以尽量减低对环境的影响，并与自然融为一体为最高原则。

　　可持续发展理念——在建筑上坚守永续的原则，第一个在亚洲得到LEED白金奖。雇佣当地居民，提升就业机会.所有的食物就地取材，以当季的农产为主，就近向当地农户购买。

　　档次定位：以住宿为核心体验的高端度假产品，着力于品牌打造

　　客户定位：中高端度假和商务客户，以上海客户为主，辐射长三角，企业客户、团队拓展特别多。

　　有相当的国外背包客

　　企业客户——团队拓展活动

　　能提供200个人以上的团队活动，能够根据公司的要求安排短途旅游，有竹筏漂流、爬山、山地车、骑马等为不同企业创造享受大自然的体验

　　能够根据公司的实际需要，提供量身定制的公司团队建设和会议服务 

   产品形式：树顶别墅销售状况良好，无产权夯土小屋只租不售，以租金回现，长期经营，提升人气和品牌知名度。

　　树顶别墅

　　数量：36栋，客房121间

　　价格：两房188平方米租金在4600+15%服务费=约5300元/天，三房7800元/天，四房10000元/天

　　夯土小屋

　　数量：40栋

　　价格：两人房(一个家庭)，租金在1500-2000元/天+15%的服务费

　　运营模式：整个项目的开发及运营均由裸心酒店管理公司实施，并且莫干山裸心谷是其第一个项目;在运营管理上长期推出各类活动，吸引人气。

　　婚礼——筹划婚礼的一切，从喜帖到宾客的接送服务，摄影，摄像

　　裸心珠光/春季户外音乐会——提供入住夯土小屋2晚;裸心谷自助早餐，爬山;往返直达班车

　　采茶比赛

　　裸心团队挑战

　　竹筏建筑大赛

　　莫干山寻剑

　　方向感比赛

　　优化大师和迷你优化大师

　　爬山和山地车

　　破冰之旅

　　四、裸心谷度假驱动体系构建

　　外部环境：

　　谷地概念的营造，周边大规模的竹林环绕，辅以一望无际的茶园，使其具有脱离于都市之外的闲逸气息。

　  居住体验：

　　裸心乡，原乡体验，在保留原农舍本色的基础上改建成了原汁原味乡村风格的民房，以石径、石墙、石阶、竹篱、茅舍营造静逸质朴、闲情野趣的乡居情怀。

　　裸心谷，结合亚洲和非洲风情，把非洲的粗旷热情，利用天然建材，结合传统建造技术，打造成独特的奢华生态度假村，与自然融为一体为裸心的最高原则。

　　配套体验：

　　主要为游客提供餐饮、养生、商务会议、聚会等场地，满足度假体验及高端商务需求。

　　会所——这里可以俯瞰大草坪和马场，还可在会所池畔泳池小憩，享受宁静同时会所餐厅会提供各种精致简餐;

　　裸心馆——坐落于湖边的小屋，分别是茶艺馆，竹艺馆、陶艺馆及项目馆，可以在这里品尝莫干山白茶，顺便自己炒茶，在欣赏下莫干山的自然资源-竹子，最后，在陶艺馆，体验陶艺的完美;

　　Kikaboni餐厅——有机餐厅酒吧，是裸心谷最引以为傲的餐厅，装潢及菜色融合了亚洲及非洲的风格，以当季最新鲜的食材为主，满足来宾的味蕾;

　　池吧——裸心谷最有特色的梯田酒吧，在此可以享用一份健康美味的西式简餐，外送服务可以将您的餐点送到度假村的任何角落——自家阳台、林木深处、游泳池畔或自己的房间，池吧还提供各种鸡尾酒、红酒;

　　裸叶水疗中心——隐匿在密林中的裸叶水疗中心，按摩师可提供一系列服务，足底按摩，泰式按摩，全身精油按摩;还有专业的理疗师根据个人的特点，量身定制一套个人的完整疗程，包括运动、饮食及理疗;另外在景观休憩区，还可以做脚底按摩和其他美容项目，一边赏景一边放松;

　　会议中心——拥有最先进的影音设备，可容纳200人的主会议厅，一楼的会议厅还可举办大型会议，会议中间休息还可俯瞰茶园，会议结束后还可以举办一场森林中的野宴，另外还有露天剧场可以搞派对活动。

　　娱乐项目：

　　紧扣自然的主题，多元化的娱乐体验，强调参与性;娱乐项目的打造必须具备大规模的用地。

　　骑马——针对不同年龄开办骑乘课程，为客人提供马背骑乘的机会

　　瑜珈——在裸心小馆提供私人瑜伽课程

　　爬山和山地车——裸心漫步，在赏美景的同时让身心焕然一新;向导还会安排60分钟的山地车骑行活动

　　书法课——为初学者或稍有基础的人开办书法课程

　　高尔夫——在裸心谷附近，有几个高尔夫球场，竹林环抱，河水流淌，为高尔夫玩家创造出更多挑战

　　鱼乐——可提供所有的钓鱼器具，包括交通和饮品，沉浸在大自然中享受鱼趣

　　采茶——白茶是最上等的茶之一，裸心谷有一片白茶园，每年在特定的时节，宾客可以自己采茶、炒茶，品茶

　　小芽乐园——为3-12岁的孩子开辟的乐园，同时提供保姆服务，还有不允许成人参加的睡衣派对

　　裸心泳池——位于山谷中心，品着鸡尾酒，沉醉在群山怀抱

  　五、模式可复制性分析

　　(一)选址要求

　　1、自然环境：选择有地缘特色的自然环境，强调山水结合;

　　2、人文环境：以当地建筑风貌、风俗人情和特色人文景观为主，具有国际影响力最佳;

　　3、交通通达性：与周边中心城市距离最好不要超过150公里;

　　4、内部环境：山地+峡谷+溪流，有一定的坡度，植被覆盖率较高;

　　5、经济消费水平和习惯：收入较高，崇尚自然生活方式，有钱有闲，有周末和假日出游习惯。

　　注：以入住2天，人均消费1万元/人为例，至少需月收入5万元以上左右群体。

　　(二)土地与开发政策

　　1、用地性质：商业或旅游用地，最好能直接销售;

　　2、规划要求：低容积率、高绿化率、低密度建筑;

　　3、土地成本：根据各地差异，在总投资中占比较低，未来有上升趋势;

　　4、开发要求：前期有招商需求，未来将限制开发。

　　(三)规划要求

　　1、建筑规划：中西、本土和异域文化结合、亲近自然;

　　2、景观规划：最少限度破坏原始景观和风貌;

　　3、内部配套：主要以酒店配套为主，包括餐饮、会务、SPA，差异化开发越野赛道、马场等;交通停车相对集中，内部以酒店用车解决交通;

　　4、市政配套：由于地处偏远，一般靠开发企业自行解决。

　　(四)投资收益分析

　　1、建设成本：总体较低，以建安装修成本为主;外部配套具有很大的不确定性;

　　2、运营成本：人员和营销成本较高，对地域性的人工、食材等有较高依赖性;

　　3、收益分析：按当前价格计算，有非常高的盈利能力;

　　4、未来预期：竞争可能加剧，售价和入住率有可能下降。

　　六、投资风险评估

　　(一)当地政策分析

　　1、政府招商：未来政策更倾向于保护，而不是开发，理念吸引力非常重要;

　　2、土地政策：价格会上升，获得土地的渠道减少;

　　3、产权和经营权：现有法律政策已有完善的保障。

　　(二)选址规划风险

　　1、选址风险：主要依托景观、旅游和人文资源，以及经济和消费水平，具有较高的风险;

　　2、规划风险：建筑、装修、设施设备和旅住方式的高度统一，具有较高的规划难度;外围配套对成本影响较大。

　　(三)经营风险敏感点

　　1、销售渠道：主要利用特色理念塑造品牌;注重境内外特殊渠道推广，是文化经营和特色旅游服务的结合，具有一定的复制难度;

　　2、酒店经营：软性服务和口碑传诵非常重要。

　　(四)品牌及文化偏好风险

　　1、崇尚自然：需要经营、开发、服务和理念的完整统一;

　　2、中西、本土和异域的结合：需要内涵和外延的高度统一。

　　(五)经营管理风险

　　 1、竞争风险：未来同类型市场供应会增加，竞争必然加剧;

    2、替代性：此类度假产品的核心是自然环境+特色酒店，旅游的内涵较深，但外延不够，可能遭遇其他旅游产品的冲击，导致吸引力下降。